高齢化の進展等社会経済情勢の変化に対応するとのことで、昭和55年以来約40年ぶりの大きな見直しです。

さて、今回の相続法は周知や準備の都合から、段階的に施行されることになっていた具体的な施行日が決まったようです（2018年11月21日付け政令）。
 

1. ２０１９年１月１３日～
   自筆証書遺言の方式を緩和する方策

　　　

2. ２０１９年７月１日～
   原則的な施行期日（遺産分割前の預貯金の払戻し制度、遺留分制度の見直し等）
3. ２０２０年４月１日～
   配偶者居住権、及び配偶者短期居住権の新設等

なお、今回の民法改正とあいまって、自筆証書遺言に関連する新たな仕組みである「法務局における自筆証書遺言書の保管制度」は、2020年７月10日から開始することとなりました（2018年11月21日付け政令）。

自筆証書遺言の方式を緩和する方策など、それぞれの制度・仕組みは追々ご紹介していきます。

　今回の改正は、配偶者法定相続分の引き上げ（配偶者の相続分がそれまでの3分の1から、2分の1への引き上げ）、寄与分制度（被相続人の事業を無償で手伝うなどにより、相続財産を維持もしくは増加させることに特別に寄与した場合に、相続人限定で認められるもの）の導入が行われた昭和55年の改正に次ぐ、相続法制の大幅な改正といえます。

具体的に例示すると、

1. 相続開始時における「配偶者居住権」の新設、
2. 婚姻期間が20年以上の夫婦間における居住用不動産の遺贈又は贈与について、相続開始時にも、その遺贈等を遡って相続財産とみなさないようにする（その不動産を遺産分割の対象から除外できる）規定の新設、
3. 遺産分割協議前であっても、各相続人が単独で、預貯金を一定額引出し可能とする「預貯金仮払い制度」の新設、
4. ①自筆証書遺言と一体となる財産目録について一定の要件の下、自署することを要しない規定の新設（自筆証書遺言の方式の緩和）のほか、②自筆証書遺言を法務局において保管する制度の新設、
5. 遺留分制度に関する改正（物自体の返還の権利を原則としていたこれまでの遺留分減殺請求権について、金銭での返還を求める権利である「遺留分侵害額請求権」の導入など）、
6. 相続の効力等に関する改正（①法定相続分を超える部分については、登記等対抗要件がないと第三者に対抗できないとの規定や、②遺言により相続分の指定などがあったとしても、被相続人の債権者は、法定相続分の割合で請求できるという規定の明記）、
7. 特別寄与料制度（これまでと異なり相続人以外でも、被相続人の財産維持や増加に貢献した場合、それに見合った金銭の請求を可能とする仕組み）の創設

などです。

なお、これらの制度は、記載時（2018（平成30）年10月）現在で未施行（2020年４月１日までに順次施行予定）です。
→　いよいよ改正“相続法”が段階的に施行されます（2019年1月5日投稿記事）

施行後の影響は大きいと思われ、また、運用していく中でも良し悪しあると思われますが、相続・遺言に関するお手伝いをしている当センターとしても、新制度の周知、これを踏まえたサポートができるよう努めて参ります。

民法の相続分野の規定の見直し

私たちに馴染みの深い「民法」の相続分野の規定を約40年ぶりに見直すこととなる「民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律案」と「法務局における遺言書の保管等に関する法律案」が、平成30年7月6日に参議院本会議で可決され成立しました。

前者の法律では、高齢化の進展等の社会経済情勢の変化に対応して、

「配偶者居住権」、
「婚姻期間が20年以上の夫婦間における居住用不動産の遺贈又は贈与」、
「遺産分割前における預貯金債権の行使」

に関する規定等が新設されています。

（この法律は規定ごとに異なりますが、公布の日から遅くとも２年以内に施行）
 

法務局における遺言書の保管等に関する法律

この前者の法律については今後逐次、記事にしていきたいと考えていますが、

今回当センター長が大変注目しているのは、前記の２つの法律のうち、後者の「法務局における遺言書の保管等に関する法律」です。

この法律は、「高齢化の進展等の社会経済情勢の変化に鑑み、相続をめぐる紛争を防止する」ことを目的とするもので、

そのポイントとしては、

1. 自筆証書遺言に係る遺言書の保管及び情報の管理を、法務局において行う制度の創設
2. この遺言書について、家庭裁判所の検認を要しないこととするもの

　です。

具体的には、

既存の法務局に、自筆遺言証書の保管に関する事務をつかさどる「遺言書保管所」としての機能を持たせ、その事務を国家公務員たる「遺言書保管官」に取り扱わせるというものです。

そして、遺言書保管所に保管されている自筆遺言証書について、検認（民法第1004条第１項）を適用除外とすることとされました。
既に適用除外となっている「遺言公正証書」と同じ扱いとなります。
 

【参考】民法（明治29年法律第89号）抜粋
（遺言書の検認）
第1004条　遺言書の保管者は、相続の開始を知った後、遅滞なく、これを家庭裁判所に提出して、その検認を請求しなければならない。遺言書の保管者がない場合において、相続人が遺言書を発見した後も、同様とする。
２　前項の規定は、公正証書による遺言については、適用しない。
３　封印のある遺言書は、家庭裁判所において相続人又はその代理人の立会いがなければ、開封することができない。
（過料）
第1005条 前条の規定により遺言書を提出することを怠り、その検認を経ないで遺言を執行し、又は家庭裁判所外においてその開封をした者は、５万円以下の過料に処する。
 

自筆遺言証書のデメリットがひとつ無くなる

したがって、各種専門家がこれまで、公正証書遺言に比較しての自筆証書遺言に関するデメリットの一つと説明していた点―家庭裁判所での「検認」が必要なこと―が、法務局で保管される自筆遺言証書については、デメリットではなくなるということになります。

同様に、証書そのものの紛失や偽造・変造、隠匿・破棄などの危険も、失くすことが可能となる訳です。
だからと言って、遺言内容や自筆の信ぴょう性、判断能力の適否などが、遺言をよく思わない相続人から疑義が出て、紛争に発展しないとまでは、もちろん確保できるとは言えないと考えます。
 

しかし、遺言を行おうと考えてたものの躊躇していた方には選択肢が広がったという点で朗報であることは間違いないと思われます。
前もっと専門家に相談しながら、十分な検討を行った上で、遺言書保管所（法務局）を利用なさってください。

なお、この法律は、公布の日から遅くとも２年以内に施行されることとなっています。
今後の施行の動きも見ていきながら、当センターで定期的に実施の無料相談会などでも対応していきたいと考えています。
 

あなたと、ご家族は大丈夫ですか？

遺言書を作る手順が分からない方、より良い遺言の方法を知りたい方など、ご相談のみでしたら無料です。

まずは、面談による無料相談会・勉強会をご利用なさってみませんか？

ご相談は、ご自宅やファミリーレストランなどの指定場所でお受けしているほか、定期的（ひと月に２、３回）に、公共施設の会議室でも相談会を開催しています。

このほか、具体的な心配ごとや困りごとが現実に生じているのではないけれども、将来に向かって、相続・遺言などの仕組みをもう少し知っておきたい、勉強しておきたいとお考えになる方やグループ向けの「勉強会」も開いています。

先日も、校区・地域単位で定期的に開催されている「成人教室」にお招きいただき、某市小学校区の公民館にお邪魔しました。別の市町村では「成人学級」と呼んでいるところもあるようです。

参加者の参考になるテーマを15分程度で話してほしいとのご依頼でしたので、当日は、遺産分割に関する争いが増えていること、遺言を残すことの効用などについてお話しいたしました。

（画像は市役所担当者の説明時のひとコマ。当方はこのコマの後にご説明しました。）
 

個別の相談会や、勉強会は無料で行っております。

これまでに、親族間での相続の進め方などについて、心配ごとや不安をお持ちであった方や、あるいは親御さんをお連れになってその娘さんなどが来所されたりしています。

もちろん、ご相談なさったからといって、業務をご依頼いただく必要は全くありません。

ご来所いただく方の半数以上は、これからの手続の進め方や方向性などが良く分かったなどとして、ご相談のみを上手にご利用なさっています。

相談会はもちろん、勉強会についても、お気軽にご予約、お問い合わせください。

「鹿児島県内の農地の約4割にあたる5万9870ヘクタールが、登記上の所有者がすでに死亡している相続未登記など、国が進める農地集積の支障となる状態であることが30日分かった。相続未登記農地の実態が県単位で明らかになるのは、全国で初めてとみられる」としています。

「調査の基準日は2015年6月1日。県が県農業会議に委託して調べた結果、農地台帳の所有者と、固定資産台帳の納税者が一致しない相続未登記が疑われる面積は、県全体の農地（15万6800ヘクタール、三島・十島を除く41市町村）の38.2%を占めた。」

「市町村別では19市町村で40％以上となり、7市町村は50％を超えた。」

鹿児島県では、「権利関係が複雑な農地は集積の障害となる。」、「相続未登記地は今後ますます増える。納税管理人の了承で土地の貸借ができるといった、実効性ある制度改正を国に要望したい」としています。
（以上、引用終わり。）

相続登記が都度つどに行われていないと・・・

上記記事の主題は、国が農業の競争力強化を目的に農地集約を進めている中、鹿児島県内において約6万ヘクタールもの農地が集積（集約）困難だ、とするもののようです。

実態に合った登記が行われていないのは、手続そのものに期限が無いこともあって、いろいろな事情から、いつか行おう、必要が出できたとき手続しようと先延ばしされているものがほとんどです。

また、市街地にある宅地でさえ行われていないのに、農地の場合は、一反（約991㎡）当たり1万円の値も付かないものもありますから、登記のための手間・費用を積極的に掛けたくないとする事情もあるでしょう。

ただし、農地に限らず土地・建物（不動産）については、その時点での本来の所有者が、売買や貸し借りの当事者になります。

取引の相手方は登記簿などを確認して売買などを行う訳ですから、登記上の名義人に相続が発生している場合には、安全な取引はもとより、どのくらいの手間ひまが掛かるのかも分かりませんので、どうしてもその不動産が必要ということでなければ、取引を躊躇するのが自然です。

例えば、数世代にもわたって相続登記が未了であるものは、そもそも相続財産分割の話し合いも持たれていない可能性が高いので、十数人、あるいは数十人いるかも知れない相続人全員の了解が必要となります。

ちなみに、農地の例ではないのですが、次のとおり、事業が難航している例もあります。

①取得予定用地が明治時代の共有地のため、相続人調査の結果、相続人は 500 名を超え、複数の不明者がいることも判明するなど、相続人の追跡が困難だった都道府県による国道改良工事の例

このほか、②相続人が海外移住等しているため、③戸籍不明のため、相続人の追跡が困難だった国土交通省による用地取得事業の例なども、全国には多々あるようです。

相続登記は当世代の努め

考えただけで、気の遠くなる話です。

相続登記は、可能な限り、相続発生の都度つどに行っていただきたいとする所以です。

繰り返しになりますが、不動産を相続しても、法律上、相続登記、つまり所有権移転登記（名義変更）を行う義務はなく、放っておいてもペナルティーはありません。

しかし、相続登記を放っておいた場合には、次のようなデメリットがあります。

• 不動産の売却や、担保提供（抵当権設定）が行い難いこと
• 他に相続人がいる場合、その持ち分を自由に処分される可能性のあること
• 時が経つほど相続人が増えるなどにより、登記手続のための手間ひま・費用が掛かることが多いこと

相続登記の放置にメリットはほとんどありません。

相続登記をきちんと済ませた上で、次の世代に引き継ぐのが当世代の努めだと考えています。

ご相談だけなら無料です。電話やメールなどでお問合せなさってみてください。

適切な管理が行われていない空き家が、防災、衛生、景観等地域・生活に深刻な悪影響を及ぼしかねないといった理由からです。

これまで、こういった空き家については、一部の自治体がいわゆる「空き家条例」を制定するなどして、少しでも解消（解体や除去）を進めようとしてきました。

一方の国は、空き家の財産権（所有権）に課題があるなどとして対策に後ろ向きでしたが、平成26年になってようやく、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が議員立法により制定しました（平成27年5月26日全面施行）。

倒壊の危険の恐れなどがあるとして、同法上の「特定空家等」とされたものについては、その所有者に対し除去、修繕等の指導・勧告・命令を行うことや、場合によって強制執行が可能となる手続の明確化によるほか、同法と連動して土地の固定資産税の減免特例措置（家屋があれば、税額が更地の場合よりも最大6分の1となる優遇措置）も除外されるなどにより、今後、こういった空き家の解消が少しずつでも進むことが期待されています。

土地や建物の譲渡所得に対する税金（所得税）

さて、ここから本題に入ります。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例

現在のところ、個人の方が居住用財産を売却により譲渡して利益が出た場合、その譲渡益から3,000万円まで計算上差し引く（控除する）ことができる特例があります。
[居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例]

ここで言う「居住用財産」とは、所有していた個人が自己の生活の拠点として利用している家屋（その敷地を含む。）とされており、一時的な利用の目的で入居した家屋などは該当しません。

このため、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」を受けるには、その家屋に譲渡者（所有個人の方）が原則、現に居住しているか、又は居住していた（一定の期間を超えていないこと）ことが要件となります。

空き家の譲渡所得について3,000万円を特別控除する措置（特例）

ところで、「平成28 年度税制改正の大綱」（平成27年12月24日閣議決定）を踏まえた法案が現在国会において審議されていますが、この法案中に、空き家の有効活用・流動化のための措置が盛り込まれました。

それは、「空き家の譲渡所得について3,000万円を特別控除する措置（特例）」の創設です。

すなわち、相続人が相続により生じた古い空き家又は当該空き家の除去後の敷地について、相続時から３年以内に譲渡した場合、譲渡所得から3,000万円まで特別控除することができるというものです。

適用要件を詳しく見てみましょう。

相続発生日を起算点とした適用期間

相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である平成28年4月１日から31年12月31日までに譲渡することが必要

相続した家屋

特例対象となる家屋が、次の条件を満たすこと（区分所有建築物は対象外）

1. 相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されたもの
2. 相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住者がいなかったもの
3. 昭和56年５月31日以前に建築された家屋であること
4. 相続時から譲渡時までの間に、事業、貸付、居住の用に供されていなかったもの

譲渡する際の条件

特例対象となる譲渡が、次の条件を満たすこと

1. 譲渡価額が１億円以下
2. 家屋を譲渡する場合（その敷地の用に供されている土地等も併せて譲渡する場合も含む。）、当該譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものであること

他の税制との適用関係

1. 本特例は、自己の居住用財産を譲渡価した場合の3,000万円の特別控除（前出）、又は自己の居住用財産の買換え等に係る特例措置のいずれかとの併用が可能
2. 本特例は、相続財産譲渡時の取得費加算特例との選択制

少し補足説明しますと、

• 延長される可能性もありますが、特例の適用期間が平成31年12月31日までの譲渡とされていること
• マンションの一室等の区分所有建築物は不可であり、あくまでも一戸建て又はビル一棟に主眼が置かれていること
• 昭和56年5月31日以前に建築されたもの（旧耐震基準による建築物）であること
• 対象家屋に耐震性が無い場合は耐震リフォームを行ったものでなければ、その敷地を含められないこと
• 空き家を取り壊した後の土地（更地）は対象となること　など

適用要件はそう緩くないようです。

そうは言っても、この特例を盛り込んだ予算案・関連法案が国会で成立すれば、空き家の有効活用と流動化はもちろん、少しでも空き家問題の解消へ向けたサポートになるのではないかと期待しています。

追記（H28.4.2）

所得税法等の一部を改正する法律案が平成28年3月29日に成立しました。これにより、上記の「空き家の譲渡所得について3,000万円を特別控除する措置（特例）」も施行されています（施行日：同年4月1日）。

かごしま相続相談・支援センターにおける取り組み

総務省の2013年住宅・土地統計調査によると、「利用目的の無い空き家の割合」を見ると、鹿児島県が最上位（11.04％）であり、以下、高知県（10.55％）、和歌山県（10.13％）、徳島県（9.87％）、香川県（9.71％）と続く結果だったとか。

相続遺言、成年後見などに関するご相談やお手伝いをお受けしている、かごしま相続相談・支援センターでは、こういったご相談・お手伝いに引き続いて、相続とは切っても切れない不動産に関する「売りたい」「買いたい」といったご希望に応じています。

不動産である空き家が、有効利用される財産「稼動産」となるよう取り組んで参ります。

鹿児島県が「利用目的のない空き家の割合」で最下位となりますように。

一部引用してみます。

《引用》
日銀によると、2014年度の不動産業向け設備資金の新規融資額は銀行全体で７年ぶりに10兆円を超え、1989年度にほぼ並ぶ高水準だった。信用金庫は全体で2兆円を初めて超えた。

不動産向け融資全体でみると、15年６月末時点で地銀の伸び率は前年同期比6.6％増と、大手行の2.0％増の３倍以上だった。

地銀の不動産向け融資が伸びているのは、相続税の課税強化への対策としてアパート経営に乗り出す個人が増えていることが主因だ。

日銀による大規模な金融緩和の影響で市場金利が下がり、企業向け融資で十分な利ざやが確保できないことから、「アパートローン」に力を入れる地銀が増えているという。
《引用ここまで》

1989年といえば、まさにバブル期。この時期に並ぶ水準にあるということからみても、銀行全体の最近の不動産向け新規融資が大きく増えたことが分かります。

また、地銀の不動産向け融資の貸出先が、昨年（2015年1月1日）から相続税が実質的に増税されたことから、その対策としてアパート経営に乗り出す個人が目立つとのことです。

ご存知の方も多いと思いますが、現金・預貯金をそのまま持っておくのに比べて、不動産（土地・建物）をあえて借入金で購入することで、また、不動産に対する独特の評価方法もあって、ほとんどの場合、見込まれる相続税を節税できるようになります。

さて、最近のこういった融資の実状について、あまり良い傾向とは捕らえていない行政機関があります、金融機関の指導監督を行っている金融庁です。

記事を再度引用します。

《引用》
金融庁は、最近の不動産向け融資の増加について、バブル期のように経済全体として問題がある状態ではないとみているが、多額の融資が焦げつけば経営が大きな打撃を受ける恐れもある。

このため経営に与える影響を十分に考慮した融資や審査の態勢を各行が整えているか検証する。
《引用ここまで》

どうでしょう、「融資や審査の態勢を各行が整えているか検証する」としていますが、これは事実上、銀行全体、特に地銀などの不動産向け融資に対する監視の強化と言えます。

金融機関は、金融庁、政府の意向には逆らいませんし、ほかのどんな業界よりもその傾向は強いと思います。しかも横並び意識も強いです。

そして、地銀などの不動産向け融資に対する監視を強化することを打ち出した金融庁の方針は一見すると、適切な対応のようにも見えます。

確かに、金融機関の融資先が不動産向けに集中し過ぎてしまうことは経営上危険ですが、一方で、融資が焦げついて困るのは当の金融機関です。

個々の金融機関は、持ち込まれる融資、それが不動産向け融資であっても、一つひとつ独自に審査を行い、結果として多少の貸出リスクを取って融資しているはずです。

今回の金融庁の方針が、そんな金融機関の融資姿勢に変化をもたらすことはほぼ確実です、萎縮させると言っても言い過ぎではないと思います。

地銀や信用金庫が、不動産向けの融資残高やその増加率は他行と比較して目立ってはいけない、と考えるのは自然です。

良し悪しではありませんが、金融機関、特に地銀や信用金庫の不動産向け融資は、これまでと比べると縮小するのではないかと考えられます。

その結果、これも一概には言えませんが、融資を利用して購入・建設されることが通常の不動産は、大量の自己資金がある方は別として、融資が付かないことによって取引量が少しずつ減っていきますから、その価額が全体として下がっていくか、又はこのままで推移することが予想されます。

上がりも下がりも急激では困りますが、いずれにしても、2016年以降の不動産価格の動向を「監視」していきたいと思います。

（追伸）
今回の投稿は、あくまでも不動産事業、不動産投資に限ったものです。

一方、マイホーム取得のための「住宅ローン」についてはこの限りではありません。

政府が積極的に推進している政策を採っているからです。

しかし、マイホームを持ちたいという層の方がより慎重に判断することが必要です。

不動産投資を行おうとする事業者に比べ、どうしても計画が甘くなってしまいがちになるからです。

略して「タワマン」とも呼ばれています。

報道によると、このタワマンを使った節税方法の中には、租税回避（相続税の課税を逃れる）に当たるもの、見逃せないものがあるとして、国税当局が今後チェックを厳しくすることを検討しているそうです。

タワマン活用による節税

平成27年１月から相続税の仕組みが改正され、相続税が事実上増税となりました。

これに前後して相続への関心が高まっている中、いわゆる富裕層を中心に、莫大となる相続税を節税することを目的に、このタワマンの一室を買う人（区分所有する人）が増えています。

このタワマン節税とは、あえて、金融機関からローン融資を受け高額なタワマンを買った上で、賃貸用物件として貸し出すという方法を採るものです。

これにより、相続税を計算する際の相続財産評価額（評価額）が、同額の現金や預貯金を相続する場合に比べて８割ほど減らし、最大で２割程度にすることが可能となるのです。

つまり、購入額５億円のタワマンを買うと、その評価額がわずか１億円となるわけです。

ただし、この方法が可能な物件は、主として東京都心に立地する超高層マンションで、かつ、その眺望のすばらしい上層階であればあるほど良いとされています。

このような物件であれば、購入後直ちに実勢価格の下がらない上、売ろうと思えば直ぐにでも買い手が付くため、資産価値が落ちにくいからです。

不動産は相続税評価を下げるのに効果あり

誤解があるといけませんが、こうした節税方法そのものは脱法行為ではありません。

一定の条件の下であれば、税務署に行う相続税の申告の際、このような評価額となりましたと、堂々と申告書を作成し提出することができます。

それは、不動産特有の相続税評価の仕組みがあるためです。

相続税における財産評価は原則「時価」とされています。

現金や預金の評価額はそのままの額ですが、不動産については「時価」を出すことが難しいこともあって、国税庁が定めている算出ルールにより評価額を定めるのが一般的です。（もちろん、実際に売却すれば、その価額を時価と申告することも可能ですが）

まず、土地については、国税庁が毎年７月発表の路線価によるのが基本です。

この路線価は、土地の時価（実勢価格）の８割程度に設定されていると言われています。

次に、建物については、固定資産税評価額によることとなっています。この額は、建物の所有者などに毎年市区町村から送られてくる納税通知書を見ると分かります。

そして、建物の固定資産税評価額は、時価の概ね40～60％程度となっていると言われています。

このため、国税庁の算出ルールに従うと、不動産の評価額（相続財産評価額）は「実勢価額」に比べ、土地が２割下がり、建物が４～6割下がるということになります。

タワマンでは更なる節税が可能

このことを踏まえて、都市部のタワマン（超高層マンション）を見ると、こういうことになります。

マンションの敷地部分（土地）は、都市部に立地し地価が高くても、全体の敷地面積を戸数（専有持ち分）で割りますので、１戸当たりの敷地面積が小さくなることから、土地の評価額は戸建ての敷地に比べ相対的に安くなります。

一方、マンションの建物部分は、個々に固定資産税評価額が定められていますが、同一マンション内で専有持ち分（面積）が同じであれば、高層階も下層階も評価は変わりません。

通常、マンションの高層階は眺望も良く人気があるため、その「実勢価格」は、同じマンション内の低層階に比べて高額となるものの、建物の評価額（相続財産評価額）は変わりません。

この大きな価額の開きを利用したものが、タワマン節税の仕組みの一つです。

実際の取引価額は下がりにくい一方で、相続税評価額を下げることのできるタワマンを購入する。

その上で、タワマン購入の際には、あえてローン融資を受け借入金を発生させ評価額（相続財産評価額）を減少させるとともに、土地・建物の評価額は他人に貸し出すと下がるというルールを利用して、さらにタワマンそのものの評価額を下げる。

こういった仕組みを利用するものがタワマン活用による節税対策です。

国税当局の方針、考え方

このようにタワマン節税には、いろいろな条件やルールに沿って行う必要があり、これらを偽装するような行為はもちろん論外です。

また、租税回避（相続税の課税を逃れる）を主目的にした事例も、国税当局から否認されている例があります。

しかし、国税当局が、タワマン節税が大々的に行われることが原因で、「入るべき税収入そのものや、入るべきであった金額が少なくなっているので何とかしたい」と考えたくなるのは自然で、想像に難くもありません。

ご存じの方もいると思いますが、普通のアパート・マンションを建設する際に、一旦支払った消費税が還付を受けられたというルールの抜け穴をついた方法が、数年前に、目に余ると考えた国税当局によって相当狭められたこともありました。

実際、タワマン節税について、国税庁の現役担当官が「不動産の値上がりで節税効果が大きくなっており、看過できないケースには適切に適用したい」とコメントしているそうです。

繰り返しになりますが、相続税における財産評価は原則「時価」とされています。

タワマン節税は基本的に適法と先に述べましたが、不動産の時価を計算するルールを定めているのは、法律ではなく「通達」というルールに過ぎません。

このルールを定めている国税庁の方針、考え方が将来も変わらないという保障はないのです。

タワマン活用による節税もほどほどに

不動産会社はもちろん、一部の金融機関や税理士が大々的にタワマン活用による節税を勧めているのですが、そういった意味でもほどほどにしてもらえればと思っています。

例えば、こんな書籍があります。
→　タワーマンション節税! 相続対策は東京の不動産でやりなさい (朝日新書)
（amazonのサイトが開きます。）

それともう一つ、タワマン活用による節税を現在行っている方で上手くいっているケースの場合でも、高リスクであることには変わりありません。

想定した入居率、家賃収入が継続して得られるのか、これを元にした融資の返済計画が何かの拍子に狂わないのか、融資を受けた金融機関による担保評価が今後も変わらないのか。

そして何より、誰かに勧められるままにタワマンを購入してしまった方が、数年間保有した後、賃貸収入の積み増し分を差し引いても本当に売却損の出ないように売り抜けることが可能なのか。

購入後にも、しっかりとリスクと運用の管理を行っていただきたいものです。

今後、「3.04」という数値が、財産評価基本通達6項にある「著しく不適当と認められる財産の価額」の目安となり、この値を超えるようなものは、申告者にとって厳しい運用がなされていくことになるかもしれません。

りそな銀行が家庭内での遺産相続をめぐるトラブルを防ぐために、一般社団法人日本記念日協会の認定を受け制定した記念日だそうです。

また、この記念日に併せて、夫婦の遺言週間（11月15日～22日）も制定されているそうです。

調べてみると、各地の弁護士会でも、毎年4月15日を中心に記念行事を行っているところもあるようです。

こちらも、「良い遺言」という語呂あわせです。

最近、相続遺言について関心が高まっていますが、せっかく遺言を残されるのでしたら、いい遺言、良い遺言をしていただければと思っています。

何にしても、かごしま相続相談・支援センターとしては、相続遺言に関するサポートをメイン業務として取り組んでいますので、是非、ハローウィンに負けない年中行事となってもらいたいものです。

そこで、当センターでは、本日から毎月15日を「遺言の日」とすることにいたしました。

もちろん非公認です。

この日にあわせて、内閣総理大臣や最高裁判所長官よろしく、「遺言の日を迎えるに当たって」のセンター長談話を発表するかもしれません。

何かプレゼントを用意させていただくかも。

合言葉も考えました。

Trick or treat（お菓子をくれないと、いたずらしちゃうよ）とか。